關于設計階段的成本控制。設計階段是房地產項目成本控制的關鍵與重點。盡管設計費在建設工程全過程的費用中所占比例不大，一般只占建安成本的2%左右，但對于工程造價的影響卻很大，有時能達到75%。一份好的設計方案，不僅要取得良好的社會效益，還應具有經濟的合理性。很久以來，普遍對建設項目的設計階段重視不夠，開發商很少過問設計方案的經濟合理性，致使項目的設計質量不高，搞規劃的只是催設計人員出圖，不管設計出的方案在建設時需花多少錢，造價是否合理；設計人員只顧出圖，不管設計在經濟上是否合理，常常出現設計過于保守，例如結構設計中的配筋問題，以全現澆剪力墻結構住宅工程為例。工程成本的提高將直接減少開發公司的純利潤?；蛘咴O計人員一味為了滿足開發商的設計進度，從而出現各專業設計不配套、不交圈等問題，其結果帶到施工階段，施工現場的洽商、變更、返工現象屢見不鮮。因此，在設計階段就要有成本控制意識，抓住以下幾個工作關鍵點：

　　推行設計招標，擇優選擇設計單位。開發商在委托進行設計時，應大力引進競爭機制，積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、小區內的道路等設計放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比，這樣既可以優選出好的設計單位，又可以促進設計單位在項目整體布局、建筑造型、使用功能上開拓創新，在降低工程造價上下功夫。

　　開展限額設計，有效控制造價。設計工作是一項政策性、技術性、綜合性很強的工作，項目設計的優劣，將直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，同樣也決定項目建成以后的使用價值和經濟效益。因此要求設計單位在項目設計中，推行限額設計。凡是能進行定量分析的設計內容，均要通過計算。在設計時要充分考慮施工的可能性和經濟性，要和技術水平、管理水平相適應。要特別注意選用建筑材料或設備的經濟性，盡量不用那些采購困難、運費昂貴、施工復雜或依賴進口的材料和設備；要盡量做標準化、系列化的設計，各專業設計要遵循建筑標準、設計規范、技術規定等進行設計。嚴格控制設計變更，以保證投資限額不輕易突破。

　　另外，針對目前設計人員經濟觀念淡薄，設計變更隨心所欲的現象，開發商可以在簽訂設計合同時，增加設計變更及修改費用額度的限制條款，如出現各專業不配套、不交圈現象，或設計變更超出施工合同價的某一比例時，則要扣罰一定比例的設計費。采取一定的約束力是對設計人員的一種有效的控制手段。

　　要加強設計出圖前的審核工作。加強出圖前的審核工作，將工程變更的發生盡量終止在施工之前。從實際情況來看，將設計方案的不足或缺陷在設計階段就加以克服，所付出的代價*小，取得的效果*好。因此要在正式出圖前加強對設計圖紙的審核，以求得提高設計質量，避免把設計的不足、缺陷帶到施工階段。

　　關于招標階段的成本管理。房地產開發的工程招標主要包括設備、材料采購招標和施工單位招標兩個方面。開發商通過招標來選擇施工單位或材料供應商，這對項目投資乃至質量進度的控制都有至關重要的作用。在招標過程中進行成本管理應做好以下幾方面工作：

　　在招標前應嚴格審查投標單位的資質，必要時還要進行實地考察，避免“特級企業投標，一級企業轉包，二級企業進場”等不正?，F象。

　　要做好招標文件的編制工作。預算管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的數據、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、分析、評價，然后編制招標文件。對招標文件中的條款應嚴謹、準確和全面，工程造價及相關費用應盡量包死，少留或不留活口，避免在后期結算時雙方扯皮。對于工程標底要認真進行審查，確保標底質量，把工程標底控制在合理造價的下限。

　　合理低價者中標。在2003年7月1日實行《建設工程工程量清單計價規范》后，選擇中標單位的方法是由招標人提供工程量清單，由投標人依據工程量清單項目自主報價，經評審按照低價中標的原則確定。

　　合理低價分為兩種情況：設有標底的，投標報價在合理幅度內；不設標底的，報價應高于或等于其企業成本。正是基于這種評標辦法，投標單位為了使招標人可以接受報價，又能獲得盡可能多的利潤，在投標中均不同程度地采用投標策略及報價技巧，增加中標機會。因此，作為開發商不應一味追求低價，在其保證工期、質量要求，評審技術方案可行的前提下，還應對其報價進行評審，以避免增加工程施工過程中投資控制的難度，給開發商留下隱患。

　　常見的問題有不平衡報價法、多方案報價法、低價投標法等。下面就不平衡報價法做簡單說明：投標人在不影響投標總價的前提下，將某些分部分項工程的單價定的比正常水平高，某些分部分項工程的單價定的比正常水平低，以期望既能中標，又能獲利。針對這種情況，評標人要分辨投標人的意圖，對多個投標人的同類項目進行比較和價格分析，*大限度地平衡不同投標人之間在綜合單價分布上的差距，*終選出合理低價的投標人。

　　應做好合同的簽訂工作。通過招標在確定了施工單位或材料供應商之后，應及時簽訂合同。合同條款應嚴謹、細致，盡量減少甲乙雙方的扯皮現象，使工期得以順利進行。

　　當然，成本管理是一項全程管理的工作，不僅要在前期規劃階段進行成本控制，在后期的施工階段也要進行成本控制。隨著土地出讓方式、拆遷方式的變化，融資難度的增加，房地產開發商的資金壓力也越來越大，因此，加強項目成本管理是開發企業的當務之急，只有抓緊抓好，才能使企業立足于不敗之地。