近年來，10萬+的頂豪成交榜單中，半數以上的產品以大平層為主?？磥?，大平層與別墅之間的斗爭已經逐步占了上風。本文想和大家聊聊，大平層豪宅除了面積大以外，還可以做哪些創新？

一、大平層產品客戶分析

其實，大平層和別墅的比較一直都沒停過，在弄清楚大平層和別墅的區別，我認為更重要的是梳理清楚大平層的客戶群。同樣是豪宅，買別墅的客群與買大平層的客群到底有什么不同？

通過很多大平層項目的分析可以知道，會購買大平層的一般以這4類人為主：外國人士、私營業主或大中型公司老總、城市新富階層、投資公司高管。

他們為什么選大平層不選別墅？其實買得起豪宅的人購買力強勁，往往不止一套房產，他們購買大平層思考的重點在于以下6大要素：

我們在前面一篇文章曾經分析過大平層的客戶群，需要了解更多可以直接點擊《大平層豪宅營銷7種姿勢，分分鐘干掉別墅》閱讀。

二、大平層產品選址及規劃

大平層產品一般分為高層小規模項目、高層大規模項目、低多層祥泰項目3類，但目前來看，位于中心城區的高層小規模項目是大平層豪宅的主力形式之一。

高層小規模項目的規劃，由于市區核心區域土地有限，一般項目規模不大，規劃以圍合布置方式為主，突出中心庭院景觀，強調集中景觀和人車分流。

而高層大規模項目，這時就會從從多單元組團到強調大尺度的空間布局形式。

低多層形態項目一般采用組團式布局，強調中心景觀軸線但無大規模心景觀。

金地天御規劃布局圖

比如金地天御平層的布置方式，利用偏東向傾斜30度角左右的河岸，進行菱形組團組織，這種布局方式和傳統布局差別很明顯：

由于錯位的原因建筑側向間距拉大，并且南北東西都是組團景觀，不但能夠提供側向很好的視野同時也加強了側面私家花園和端套戶型的價值。項目布局上這個區域全部都是獨立單元的廸筑，強調側向花園的價值，也*大化的利用這種布局的優勢。

所以，各種不同體量和形態的平層豪宅規劃發展方向也有相應的差異。

三、大平層豪宅戶型特征

據統計，高端客戶對于產品的關注點更多體現在戶型設計（50%以上）、其次是景觀環境（30%）、再次是房屋使用率（15%）。因此如何在戶型設計的格局和面積分布上創新成為應該成為重點突圍的方向。

1、層高

2005年大平層產品剛出現的時候，面積多為150-200㎡的一房到5房不等，現在主流面積已經提升到200-350㎡，同時室內功能區間也越來越細化。

但是，光比面積已經不行了，層高成為了空間豪華感的重要衡量標準。目前市場大多數高端平層產品的層高在2.8米以上，因為大平層的面積通常都在200平米以上，層高越高，居住體驗更寬敞舒適，也能夠體現出完美的空間感。上海知名豪宅湯臣一品層高在3.5m，北京長安太和二期層高為3.6米，綠城御園的層高甚至達到了4m。

2、入戶形式

入戶形式主要有兩種： 單一入戶和雙向入戶。單一入戶是較為傳統的入戶形式， 該類戶型只有1個出人 口， 其優點是便于管理， 缺點是主、 客、 仆流線交織， 不利 于豪宅品質提升。雙向入戶是目前比較流行的形式， 也將是未來 的發展趨勢。這樣入戶的優點在于可使工人、 貨物出入與主人出 入分離 ， 保證豪宅空間的品質和檔次 ， 缺點是將產生較大的公攤 面積和交通面積。

3、流線設計

主、 客、 仆用房的分離在豪宅中應充分考慮， 以*大程度地避 免相互間的干擾 ， 使三者均有獨立的流線和完善的配置。各部分之間的聯系依靠花園、 陽臺或連廊等過渡空間來實現。

龍湖唐寧ONE360平米戶型圖，獨立傭人房，主仆分離。

4、功能配置

豪宅戶型對服務用房的需求較高，應設置充足的工人房、洗衣房、設備房等附屬空間。生活功能可設置專門的中西廚，早餐廳，大衣帽儲藏間等。休閑功能則有健身，影音，桑拿，紅酒雪茄等。

5、裝修標準

通過國內典型豪宅案例的研究，發現豪宅精裝修價格均在一萬元以上。

四、大平層戶型設計手法演變

設計手法一：公寓型平面設計，采用特殊單元結構或者直接放大功能空間尺度，是*簡單也是*直接的大面積公寓設計思路。

設計手法二：在戶型設計中突出其非公寓性，具體表現是突出別墅特有的室外空間和別墅式的內部空間結構布局。

設計手法三：強調高檔公寓自身結構特性，以內部自由空間的組織形式和突出奢華功能性空間作為兩個方向。

設計手法四：別墅立體空間的平面化，將別墅的院落、地下室、空中花園等元素在平面空間內實現。比如金地天御：

建筑共分5層，1-3層為平層，擁有獨立門戶，4-5層為復式套型；1-3層均帶精裝私家庭院及地下室，4-5層全復式設計并設置雙層挑高摘星庭院；2層以上均配置私家電梯直接入戶，其中2、3層可直達庭院及地下室、超越別墅的尺度：全套房設計、18米超大面寬、3.6米室內層高。

比如北京龍湖西宸原著

整體戶型設計采用動靜分區，以玄關為界，南向三面寬的居室為生活區，北側因為占據了良好的園區景觀，因此設計為客廳餐廳的活動區。這與別墅產品依靠樓層劃分功能區的設計想法非常一致。

設計手法五：“十字連廊”“十字圓廳”創新：傳承并改良了法式古典官邸中的精髓——“十字形”布局，將戶內空間劃分為四個功能區域，禮儀區、社交區、家庭活動室和休息室，空間之間保持良好的獨立性和連通性。

御園戶型360㎡以上三房，交通空間處理上突出了過度空間，全套房設計，突出類似別墅的設計理念，御園是“十”字型布局，并且有兩條交通流線。御園做到了個功能空間獨立，采用雙客廳布局。

綠城玉蘭花園則在綠城御園的基礎上有所升級：

（1）交通組織的進化，玉蘭花園的內部主要電梯處理在戶型空間的中心位置，和公共交通分離（也有和集中交通連接的處理方式），雖然只是在戶型中心處理豎向交通，但是帶來的意義重大，使內部空間變得更自由；（2）通道面積和御園相比大大減少，同時通道的尺度感反而有所加強；（3）把內部分為三個獨立性很強癿區域（公共區、次臥區、雙主臥區）；（4）雙主臥設計；（5）如果把平面分為南、北、中，三段，對于中段的功能處理更加合理。

設計團隊：圖鑒建筑規劃工程設計事務所

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